skip to Main Content
تغییر کاربری چیست؟

تغییر کاربری چیست؟

تغییر کاربری چیست؟تغییر کاربری اراضی،زراعی در قانون،مجازات تغییر کاربری غیر مجاز اراضی-زراعی

تغییر کاربری چیست؟ | تغییر کاربری اراضی زراعی در قانون | مجازات تغییر کاربری غیرمجاز اراضی زراعی

تغییر کاربری چیست؟

تعریف تغییر کاربری این است که مالک یک ملک به دلیل ایجاد منافع بهتر نسبت به استفاده از ملک خارج از نوعیت مجاز آن اقدام کند؛ برای مثال زمین زراعی را تبدیل به مسکونی‌ کند؛ بنابراین قانونگذار برای حفاظت از باغ‌ها و زمین‌های زراعتی و جلوگیری از تبدیل آن‌ها به اماکن مسکونی یا غیر آن، قوانین را وضع نموده و با جرم انگاری این عمل، سعی کرده است تا از کاربری اراضی جلوگیری کند.

انواع کاربری املاک

انواع کاربری املاک را می توان اینگونه بیان کرد :

– کاربری مسکونی: آپارتمان-ویلایی-زمین مسکونی
– کاربری کشاورزی: زمین زراعی- باغ
– کاربری اداری- دولتی
– کاربری تجاری
– کاربری صنعتی
– کاربری خدماتی
– کاربری معدن
– کاربری ورزشی
– کاربری پاركينگ
– کاربری حمل و نقل
– کاربری آموزشی
– کاربری فضای سبز
– کاربری فرهنگی- مذهبی
– کاربری بهداشتی- درمانی
– کاربری خدمات شهری
– کاربری تجهيزات شهری
– فاقد کاربری:اراضی که فاقد هرگونه کاربری هستند یا به عنوان ذخیره های شهری در نظر گرفته شده اند و یا هنوز طبق برنامه طرح جامع، آزاد سازی و طرح تفصیلی ندارند.

تغییر کاربری اراضی زراعی در قانون

حفظ باغ‌ها و اراضی زراعی و جلوگیری از تغییر کاربری‌ آن‌ها، یکی از دغدغه‌های مهم قانون‌گذاران بوده است، به گونه ای که پس از هجوم گسترده سودجویان برای از بین بردن باغ‌ها و تبدیل آن‌ها به اراضی مسکونی، قانون‌گذار در سال 74 با تصویب قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات، مصوب کرد که «به ‌منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها و تداوم و بهره‌وری آن‌ها از تاریخ تصویب این قانون تغییر کاربری اراضی و باغ‌ها در خارج از محدوده قانونی شهر‌ها و شهرک‌ها جز در موارد ضروری ممنوع می‌باشد.» و برای تشخیص موارد ضروری هم، کمیسیونی در وزارت جهاد کشاورزی مأمور کرد تا با بررسی درخواست‌ها، برای تغییر کاربری‌های ضروری مجوز صادر کنند.

بر اساس تبصره 1 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها در هر استان به عهده کمیسیونی مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، ‌مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیرکل حفاظت محیط زیست آن استان و یک نفر نماینده استاندار می‌باشد که به ریاست سازمان جهاد کشاورزی تشکیل می‌‌گردد.

همچنین بر اساس تبصره 2 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات مرجع تشخیص اراضی زراعی و باغها، وزارت جهاد کشاورزی است و مراجع قضایی و اداری، نظر سازمان جهاد کشاورزی ذی‌ربط را در این زمینه استعلام می‌نمایند و مراجع اداری موظف به رعایت نظر سازمان مورد اشاره خواهندبود.

همچنین نظر سازمان جهاد کشاورزی استان برای مراجع قضایی به منزله نظر کارشناس رسمی دادگستری تلقی می‌شود.

بر اساس ماده 2 این قانون، پس از تشخیص کمیسیون ذی‌ربط و رعایت شرایط قانونی، «80 درصد قیمت روز اراضی و باغ‌های مذکور با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری، بابت عوارض از مالکین وصول و به خزانه‌داری کل کشور واریز می شود.»

البته بر اساس تبصره یک این ماده قانونی، «تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها برای سکونت شخصی صاحبان زمین تا 500 متر مربع فقط برای یک بار و احداث دامداری‌ها، مرغداری‌ها، پرورش آبزیان، تولیدات گلخانه‌ای و همچنین واحد‌های صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی و صنایع دستی، مشمول پرداخت عوارض موضوع این ماده نخواهد بود.»

این مقررات برای کسانی است که از طریق قانونی و طی مسیر‌های اعلام شده، اقدام به تغییر کاربری در اراضی زراعی یا باغی خود می‌کنند، اما کسانی که غیرقانونی تغییری در کاربری اراضی زراعی ایجاد کنند، از نظر قانون دارای مسئولیت کیفری شناخته شدند.

در ماده 3 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات در خصوص جرم‌انگاری تغییر قانونی کاربری در این اراضی تاکید شده است که «کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغ‌های موضوع این قانون ـ که غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون این قانون ـ اقدام به تغییر کاربری نمایند، علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغ‌ها به‌ قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده است و در صورت تکرار جرم، به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش ماه محکوم خواهند شد.»

 

اراضی مشمول قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها

کلیه اراضی زراعی، باغها و اراضی که در حکم اراضی کشاورزی هستند، اگر در خارج از محدوده (1) شهرها و شهرک‌های مصوّب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و (2) طرح هادی روستاهای دارای طرح هادی مصوّب واقع شده باشند؛ مشمول قانون فوق هستند (مستند قانونی: ماده 1قانون حفظ کاربری و تبصره 5 آن).

چه اقداماتی تغییر کاربری محسوب می‌شود؟

اقدامات ذیل در صورتی که در اراضی زراعی و باغ‌های موضوع قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و بدون رعایت ضوابط و مقررات مربوطه و اخذ مجوز از کمیسیون تبصره یک ماده یک و یا موافقت سازمان جهاد کشاورزی در قالب طرح های تبصره 4 الحاقی قانون مذکور حسب مورد صورت گیرد و مانع از تداوم تولید و بهره برداری و استمرار کشاورزی شود به عنوان مصادیق تغییر کاربری غیر مجاز تلقی می گردد:
– برداشت یا افزایش شن و ماسه.
– ایجاد بنا و تأسیسات.
– خاکبرداری و خاکریزی.
– گود برداری.
– احداث کوره های آجر و گچ پزی.
– پی کنی.
– دیوارکشی اراضی.
– دپوی زباله، نخاله و مصالح ساختمانی، شن و ماسه و ضایعات فلزی.
– ایجاد سکونتگاههای موقت.
– استقرار کانکس و آلاچیق.
– احداث جاده و راه.
– دفن زباله های واحد های صنعتی.
– رها کردن پساب های واحد های صنعتی، فاضلاب های شهری، ضایعات کارخانجات.
– لوله گذاری.
– عبورشبکه های برق.
– انتقال و تغییر حقابه اراضی زراعی و باغات به سایر اراضی و فعالیتهای غیر کشاورزی.
– سوزاندن، قطع و ریشه کنی و خشک کردن باغات به هر طریق.
– مخلوط ریزی و شن ریزی.
– احداث راه آهن و فرودگاه.
– احداث پارک و فضای سبز.
– پیست های ورزشی.
– استخر های ذخیره آب غیرکشاورزی.
– احداث پارکینگ مسقف و غیر مسقف.
– محوطه سازی (شامل سنگفرش و آسفالت کاری، جدول گذاری، سنگ ریزی و موارد مشابه).
– صنایع تبدیلی و تکمیلی و غذایی و طرح های موضوع تبصره ۴ فوق الذکر.
– صنایع دستی.
– طرح های خدمات عمومی.
– طرح های تملک دارایی های سرمایه ای مصوب مجلس شورای اسلامی (ملی – استانی).
(مستند قانونی: دستور العمل تعیین مصادیق تغییر کاربری غیر مجاز موضوع ماده ۱۰ قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها ).

مجازات تغییر کاربری غیرمجاز اراضی زراعی

الف- هرگونه تغییر کاربری در قالب ایجاد بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری محسوب می گردد، چنانچه به طور غیر مجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره (1) ماده (1) قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات صورت پذیرد، جرم بوده و مأموران جهاد کشاورزی محل مکلفند نسبت به توقف عملیات اقدام و مراتب را به اداره متبوع جهت انعکاس به مراجع قضایی اعلام نمایند.

ب- چنانچه مرتکب پس از اعلام جهاد کشاورزی به اقدامات خود ادامه دهد نیروی انتظامی موظف است بنا به درخواست جهاد کشاورزی از ادامه عملیات مرتکب جلوگیری نماید.

پ- مأموران جهاد کشاورزی موظفند با حضور نماینده دادسرا و در نقاطی که دادسرا نباشد با حضور نماینده دادگاه محل ضمن تنظیم صورتمجلس رأساً نسبت به قلع و قمع بنا و مستحدثات اقدام و وضعیت زمین را به حالت اولیه اعاده نمایند.

ت- کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغهای موضوع این قانون که بصورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره(1) ماده (1) این قانون اقدام به تغییر کاربری نمایند علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده است و در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش ماه محکوم خواهند شد (مستند قانونی: مواد 3 و 10 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها).

 

مدارک لازم برای پرونده‌های تغییر کاربری

مدارک لازم برای پرونده‌های مختلف بسته به ماهیت طرح، مکان اجرای طرح و نوع مجوّز یا موافقتنامه متفاوت است. به طور کلی، ارایه «مستندات مالکیت»، اخذ «نظر موافق اداره کل حفاظت محیط زیست استان» و ارایه «موافقت اصولی یا جواز تاسیس» منضم به «نقشه و سایت پلن» برای کلیه طرح‌ها الزامی است.

در موارد دیگر حسب مورد ممکن است نظر موافق اداره کل راه و شهرسازی استان، پاسخ استعلام دستگاه‌های مختلف و … مورد نیاز باشد. برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد هر طرح، به مدیریت اموراراضی استان یا مدیریت جهادکشاورزی شهرستان ذیربط مراجعه نمایید. (مستند قانونی: مادّه 7 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، مواد 1 و 3 آیین نامه اجرایی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، دستور العمل نحوه و چگونگی دریافت تقاضا، تشکیل و تکمیل پرونده، بررسی کارشناسی، طرح درخواست در کمیسیون تبصره 1 ماده 1، نگهداری سوابق و مصوبات و ابلاغ تصمیمات کمیسیون و کمیسیون تقویم و …).

رای وحدت رویه مهم دیوان عالی کشور درباره تغییر کاربری اراضی زراعی

هیات عمومی دیوان عالی کشور در رای شماره 724 که در تاریخ 22 فروردین ماه 91 صادر شده، در خصوص جرم مربوط به تغییر کاربری اراضی زراعی و باغات کمتر از 500 مترمربع آورده است: «تغییر کاربری اراضی زراعی تا 500 مترمربع، برای سکونت شخصی صاحبان زمین، اگر با اجازه اعضای کمیسیون موضوع تبصره یک ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها باشد، طبق تبصره یک ماده 2 این قانون فقط برای یک‌بار از پرداخت عوارض قانونی معاف خواهد بود.

مفاد این تبصره به معافیت از مجازات افرادی که بدون اخذ مجوز از کمیسیون مزبور اقدام به تغییر کاربری کرده‌اند، دلالت نمی‌نماید، زیرا ماده 3 قانون مرقوم، این قبیل اشخاص را کلاً قابل تعقیب دانسته و موارد استثنایی و خارج از شمول مجازات نیز در تبصره 4 همین ماده صراحتاً ذکر شده است؛ لذا به نظر اکثریت اعضای هیأت عمومی دیوان عالی کشور، تغییر غیرمجاز کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها به منظور سکونت مطلقاً ممنوع و مرتکبین آن قابل تعقیب کیفری می‌باشند.»

ذکر این مهم لازم است که تغییر کاربری موضوع قانون حفظ کاربری، صرفاً شامل اراضی مشمول تعریف اراضی زراعی و باغی می‌شود و چنانچه اراضی مورد اجرای طرح، مثلاً با توجه به سنگلاخی و یا گچی بودن، معد جهت کشت و کار نباشد، قطعاً از شمول قیود زراعی و باغی خارج است و این اراضی از حوزه حمایت قانون حفظ کاربری خارج است، چون قانون حفظ کاربری جهت تضمین کاربری اراضی معد جهت کشت وکار و حفظ امنیت غذایی وضع شده است. حال آنکه اراضی سنگلاخ و یا گچی هیچ تأثیری در تولید و بهینه کردن بخش کشاورزی ندارد.

همچنین جرم تغییر کاربری غیرمجاز از جرایم مطلق است و نیازمند نتیجه خاصی نیست و مانعیت از تداوم تولید را باید به عنوان شرط تحقق این بزه و نه نتیجه آن قلمداد نمود. به عبارت دیگر، به محض تغییر کاربری اراضی مشمول تعریف زراعی و باغی در خارج از طرح هادی روستا و یا خارج از محدوده شهر‌ها بدون موافقت کمیسیون تغییر کاربری ضروری در طرح‌های موضوع تغییر کاربری ضروری و موافقت سازمان جهاد کشاورزی و رعایت ضوابط زیست محیطی در طرح‌های موضوع تغییر کاربری غیرضروری از قبیل دیوارکشی اراضی اعم از زراعی و باغی، چنانچه محاکم مانعیت از تداوم تولید در بخش کشاورزی را احراز نمایند، عمل مزبور مصداق تغییر کاربری غیرمجاز خواهد بود

با توجه به ماده 3 اصلاحی قانون حفظ کاربری مصوب سال 1385، دو نوع تغییر کاربری غیرمجاز متصور است؛ تغییر کاربری بدون اخذ مجوز از کمیسیون تبصره یک ماده یک و تغییر کاربری به صورت غیرمجاز. تغییر کاربری بدون اخذ مجوز از کمیسیون، مشتمل بر مواردی است که بدون موافقت کمیسیون تبصره یک ماده یک قانون فوق الذکر اقدام به اجرای فعالیت‌های موضوع تبصره یک صورت گیرد، چراکه اجرای این فعّالیت‌ها نیازمند اخذ مجوز از کمیسیون مزبور می‌باشد.

در مورد مصادیق موضوع فعالیت‌های تبصره یک می‌توان گفت، هر آنچه وابسته به بخش کشاورزی نباشد و در تداوم تولید و بهره وری نقشی نداشته باشد و مضافاً اجرای آن منجر به تغییر کاربری اراضی تحت شمول قانون حفظ کاربری شود، فعالیت تبصره یک محسوب می‌گردد که می‌توان به احداث استخر شنا و ورزشگاه ـ باید گفت این واژه مشتمل» به صورت غیرمجاز ـ اشاره نمود.

تغییر کاربری بر اجرای فعالیت‌های تبصره 4 در فرض عدم اخذ موافقت سازمان جهاد کشاورزی استان‌ها و رعایت ضوابط زیست محیطی می‌باشد، چون اجرای فعالیت‌های این تبصره، منوط به اخذ مجوز و رعایت ضوابط زیست محیطی است. در غیر این صورت، عمل مشمول عنوان مجرمانه تغییر کاربری به صورت غیرمجاز خواهد بود که می‌توان به احداث دیوارکشی اراضی زراعی که هیچ نقش مؤثری در تداوم تولید نداشته، اشاره نمود.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

Back To Top